Emergenza edifici in rovina: l’IMU e l’abbandono degli immobili

Il numero di immobili fatiscenti in Italia continua a crescere in modo preoccupante, toccando un tasso di crescita del 123%. Ecco le possibili cause.

Cosa si intende per edifici fatiscenti?

Prima di affrontare il nocciolo della questione, è necessario fare chiarezza su cosa si intenda esattamente per edifici fatiscenti, detti anche edifici in rovina. Rientrano in questa categoria tutti quegli immobili che non sono idonei a essere abilitati né in grado di generare reddito a causa di stato di degrado avanzato.

Questi immobili che vertono in condizioni di rovina e abbandono sono esenti dall’IMU, e proprio questo ha contribuito al loro aumento spropositato. Ma andiamo con ordine.

I numeri degli edifici in rovina in Italia

Secondo un’analisi condotta da Confedilizia, il numero di immobili fatiscenti in Italia è cresciuto del 123%, passando dalle 278.000 unità nel 2011 a oltre 620.000 nel 2023. Un dato preoccupante che non racconta solo lo stato fisico di questi edifici, ma riflette il lento e progresivo declino di molte aree del nostro Paese, soprattutto quelle rurali.

Ma quali sono le aree e le città più interessate da questo fenomeno?

Le piccole province sembrano essere le principali vittime di questo problema, con la provincia di Frosinone, nel Lazio, al primo posto. Qui si contano infatti quasi 32.000 immobili fatiscenti, un numero altissimo se consideriamo che la provincia si estende per una superficie di soli 46,45 km².

A seguire troviamo le province di Cosenza e Messina, che contano rispettivamente 22.974 e 18.537 edifici in rovina.

Oltre alle piccole province, sono particolarmente colpite dal fenomeno le aree rurali, dove l’assenza di opportunità economiche e il declino demografico stanno portando allo svuotamento di questi territori.

L’abbandono edilizio nelle grandi città

Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, neanche le grandi città sono immuni all’abbandono degli immobili, seppur in misura minore. Basti pensare che la desideratissima Milano, tra le città che offrono più prospettive di lavoro e di studio in Italia e per questo meta di trasferimenti di massa, ha visto un incremento del 30% degli edifici fatiscenti. Una crescita tutto sommato contenuta, soprattutto se la paragoniamo a Roma, che ha visto quadruplicare il numero di immobili in rovina passando da 459 a 1.820 in dodici anni, ma comunque un campanello d’allarme preoccupante.

Anche Napoli sta affrontando una situazione simile e ha visto triplicare il numero di edifici in rovina, ma è Palermo a detenere il triste record tra le grandi città, con ben 3.810 ruderi presenti sul territorio.

Quali sono le cause dell’abbandono edilizio?

Non è possibile identificare una singola causa per un fenomeno complesso come l’abbandono edilizio, ma sicuramente si possono menzionare due motivazioni principali.

La prima è valida per le aree rurali e le piccole province e, come già accennato, ha a che fare con lo spopolamento e il calo demografico. L’incremento degli immobili fatiscenti è forse più evidente nelle grandi città, dove saltano maggiormente all’occhio e colgono di sorpresa, ma sono le aree interne del Paese a soffrire maggiormente di questo fenomeno.

Regioni del Sud come Calabria, Sicilia e Sardegna, specialmente nell’entroterra, ma anche aree montane del Nord come il Piemonte stanno vivendo una situazione particolarmente critica. Proprio il declino demografico e l’assenza di opportunità portano moltissimi abitanti ad abbandonare le zone di origine per trasferirsi nei grandi centri urbani, lasciando degrado e desolazione dietro di loro.

In queste aree il 90% degli edifici in rovina è costituito da proprietà private. Si tratta spesso di immobili ereditati da giovani che si sono trasferiti altrove e non hanno intenzione di tornare, e visto il calo demografico risultano difficili da affittare o rivendere.

Tutto questo si collega alla seconda motivazione principale, che andiamo ora ad affrontare: l’IMU.

L’IMU e l’abbandono degli immobili, ecco la spiegazione

L’imposta municipale propria (IMU) è l’imposta dovuta sugli immobili eccetto le prime abitazioni. Questa tassa è dovuta su case, terreni e fabbricati e il suo importo dipende da ubicazione, tipologia di immobile e valore catastale.

L’IMU è stata introdotta dal governo Monti all’interno della manovra Salva-Italia del 2011, e fino al 2013 è stata valida anche sull’abitazione principale. Ora, l’IMU non si paga sull’abitazione principale a meno di edifici di lusso (ville e castelli).

Ma in che modo questa imposta sta contribuendo all’abbandono di così tanti edifici e fabbricati nel nostro Paese?

La risposta sta nelle esenzioni. Gli edifici classificati come fatiscenti sono infatti esenti da IMU, in quanto non possono essere abitati né messi a rendita. Proprio questa esenzione ha avuto una serie di conseguenze che hanno contribuito alla situazione attuale.

È risaputo che mantenere un immobile ha un costo elevato. Chi possiede un immobile che non utilizza come prima casa cerca di metterlo in affitto in modo da ricavarci una rendita; ma quando questi immobili si trovano in aree fortemente spopolate, affittare e anche rivendere diventa molto complicato.

Per non dover sostenere il costo dell’IMU su edifici che non generano alcun tipo di rendita, moltissimi proprietari stanno decidendo di lasciarli volutamente andare in rovina, in modo da essere esenti dall’imposta. Proprio questa esenzione, quindi, sta spingendo i proprietari che si trovano a corto di soluzioni a non ristrutturare i propri immobili.

Edifici abbandonati, ecco le possibili soluzioni

Una strada diversa dal lasciar andare in rovina i propri immobili, spesso anche carichi di valore affettivo, c’è.

Confedilizia ha avanzato una proposta per l’esenzione totale dall’IMU per i comuni con meno di 3.000 abitanti, che come abbiamo visto sono particolarmente colpiti da questo fenomeno. Nonostante il costo molto elevato che questo intervento comporterebbe, potrebbe essere una soluzione per contrastare il degrado nelle zone rurali colpite dal declino demografico.

Un’altra soluzione è ovviamente quella di affittare l’immobile, in modo da poter far fronte ai costi dell’IMU e anche ottenere un guadagno. Come abbiamo visto, però, in molte zone d’Italia affittare non è per niente semplice. Affidarsi a dei professionisti del settore con anni di esperienza nella compravendita e locazione di immobili può essere la scelta giusta per ricevere il supporto di cui hai bisogno e mettere finalmente a reddito il tuo immobile, senza doverlo lasciar andare in rovina.

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