Comprare casa: quanto costa davvero? Guida ai costi, nascosti e non

Comprare casa è il sogno di molti, ma è un’operazione tutt’altro che semplice.
Infatti, acquistare un immobile non significa solo pagare il prezzo esposto nell’annuncio: dal notaio alle tasse fino agli oneri più nascosti, ci sono davvero molti altri costi che impattano significativamente sull’ammontare finale.

Ecco quindi una piccola guida a tutti i costi, nascosti e non, correlati all’acquisto di una casa, per aiutarvi ad avere un’idea più chiara di quanto andrete a spendere.

Ecco tutti i costi correlati all’acquisto di una casa

Iniziamo con una panoramica di tutti i costi che dovete tenere in conto se state pensando di acquistare un immobile. Partendo dal più ovvio ed evidente, ovvero il costo dell’immobile stesso esposto dall’agenzia o dal venditore, ecco tutti gli altri da tenere in considerazione.

1. Costo dell’immobile
2. Spese notarili
3. Imposte e tasse sull’acquisto
4. Istruttoria, perizia e assicurazioni
5. Costo dell’agenzia
6. Certificazioni di conformità
7. Spese condominiali straordinarie
8. Costi di allaccio o voltura utenze
9. Lavori e ristrutturazioni
10. Arredo

I primi 4 costi sono imprescindibili: significa che dovrete per forza affrontarli. Dal numero 5 in poi, invece, l’elenco è meno stringente, in quanto sono costi probabili o possibili. È difficile, infatti, che possiate entrare in una casa ristrutturata al 100% senza neanche un piccolo lavoro da fare, o completamente arredata in un modo che incontra il vostro gusto e non abbiate bisogno di acquistare nemmeno una poltrona o uno scaffale. È bene quindi considerare tutti i costi fin dal principio, per essere preparati ed evitare brutte sorprese.

Vediamo ora tutte le voci dell’elenco nel dettaglio, tralasciando il costo dell’immobile che già conosciamo.

Spese notarili per l’acquisto di una casa

Il passaggio dal notaio è obbligato in caso di acquisto di un immobile, e presenta un costo significativo. Il rogito è calcolato sul valore dell’immobile, con ulteriori variazioni a seconda della complessità delle verifiche. Nel caso malaugurato di irregolarità urbanistiche o catastali il costo aumenta, perché potrebbero essere necessari interventi di regolarizzazione prima di procedere all’atto.

Ma quanto costa quindi il rogito? Il prezzo varia ed è difficile fare una stima, ma generalmente si tratta dell’1% o 2% del valore dell’immobile nel caso di prima casa, e può arrivare al 3% per l’acquisto di una seconda casa.

Imposte e tasse sull’acquisto

Le imposte sono una parte considerevole del costo finale, e hanno un grosso impatto. Esistono, però, agevolazioni per i giovani e per chi acquista la prima casa, con imposta di registro ridotta al 2%.

Nel caso dell’acquisto di una seconda casa, l’imposta di registro sale tipicamente al 9%, mentre se chi acquista è un’impresa costruttrice verrà applicata l’IVA, che è al 4% per la prima casa e tra il 10 e il 22% sulla seconda, a seconda della tipologia dell’immobile.

Istruttoria, perizia e assicurazioni

In caso di acquisto con mutuo, si applicano altri costi.

Quando si richiede un mutuo, infatti, la banca applica una commissione per l’istruttoria, cioè per la valutazione della pratica e l’analisi della documentazione. Questo costo può essere fisso oppure calcolato in percentuale sul capitale richiesto, generalmente compresa tra lo 0,1% e il 2% dell’importo finanziato. A questa spesa si aggiunge quella per la perizia, necessaria a stabilire il valore reale dell’immobile e a verificarne la regolarità catastale e urbanistica.

Va poi considerata l’imposta sostitutiva, che per i mutui destinati all’acquisto della prima casa corrisponde allo 0,25% del capitale erogato, mentre per altre tipologie di mutuo può risultare sensibilmente più elevata. Infine, ci sono le assicurazioni obbligatorie richieste dalla banca, come la polizza incendio e scoppio, spesso affiancate da coperture facoltative pensate per proteggere il reddito o la vita del mutuatario.

Attenzione: queste spese sono evitabili solo in caso di acquisto senza mutuo!

Quanto costa un’agenzia immobiliare?

Arriviamo quindi alla provvigione da pagare all’agenzia immobiliare. Generalmente è una percentuale sul prezzo di vendita che si aggira sul 3% o 4%, ma bisogna fare attenzione a chiarire prima alcuni dettagli importanti: il prezzo include già l’IVA? Il costo della provvigione verrà diviso con il venditore?

Se è vero che questo costo si può evitare ricorrendo a una trattativa da privati, è importante ricordare che l’agenzia serve a semplificare la procedura e ridurre al minimo i rischi. Una buona agenzia non solo ti supporta nella ricerca della casa dei tuoi sogni, ma si occupa di tutte le pratiche burocratiche, risolve dubbi e incomprensioni e si assicura che tutto sia in regola, proteggendoti da eventuali truffe o fregature che possono risultare molto più costose delle provvigioni.

Affidarsi ai professionisti del settore ha un costo, è vero, ma è l’unica garanzia di fare una compravendita trasparente, vantaggiosa e senza rischi.

Cosa sono le certificazioni di conformità?

Prima del passaggio di proprietà è necessario verificare la presenza delle certificazioni degli impianti elettrici, idraulici e termici.

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatorio e, se non presente, deve essere redatto da un tecnico abilitato. Anche la conformità urbanistica è cruciale: eventuali difformità devono essere sanate prima del rogito, con costi variabili che possono ricadere sul venditore, sul compratore o su entrambi.

Tutti i costi accessori correlati all’acquisto di una casa

Veniamo infine agli ultimi costi, quelli che potrebbero o meno essere presenti ma di cui è bene essere informati.

Innanzitutto, bisogna sempre informarsi sulla presenza di eventuali lavori condominiali previsti o addirittura già approvati, come rifacimento delle facciate, ristrutturazione del tetto, interventi necessari per ascensori o cortili. Questi sono lavori molto costosi che hanno un impatto significativo sul budget: informati bene con il tuo agente immobiliare sullo stato del condominio ed eventuali lavori in vista.

Una volta entrati in casa, bisognerà pensare alle utenze. Se sono già presenti gli allacci, sarà sufficiente fare la voltura, che presenta solo un costo amministrativo; altrimenti, sarà necessario un intervento tecnico per allacciarsi alle forniture di acqua, gas, elettricità e Internet.

Infine, da non sottovalutare assolutamente sono i lavori di ristrutturazione (anche piccoli) necessari e l’arredamento. Prima di acquistare l’immobile, valuta bene se è davvero tutto come lo desideri, o se ci saranno cambiamenti da fare. Un muro da abbattere per creare l’open space, gli infissi da rifare, un divano o una cucina nuovi sono costi significativi da non trascurare. Anche se la casa è ristrutturata e già arredata, ci sarà sempre qualcosa da cambiare o da aggiungere: è meglio valutarlo prima piuttosto che sforare il budget dopo.

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Dal prezzo di acquisto alle tasse, dal notaio al mutuo, fino alle spese condominiali e di arredamento, in questo articolo abbiamo visto tutte le voci di costo per comprare casa.

Se stai valutando di acquistare un immobile e hai un budget in mente, affidarti a dei professionisti è la scelta migliore per valutare tutti i costi ed essere sicuro di non sforare. Alcune voci di questa lista, come le imposte, le spese notarili e le certificazioni di conformità, possono essere difficili da calcolare: un vero professionista lo fa per te, per guidarti alla scelta dell’immobile giusto e aiutarti a tenere il conto di tutte le spese.

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